DSR / 총부채원리금상환비율

개념

쉬운정의 : 매년 갚아야 할 ‘모든’ 대출(원금 +이자) ÷ 내 소득 (# DTI 상위 버전)
주택담보대출 뿐만 아니라 돈을 빌리려는 사람이 가지고 있는 모든 대출의 원금과 이자도 포함시키는 개념이다. 주택담보대출금액만을 따지는 DTI의 상위 호환버전이라 보면 된다. 

매년 갚아야 하는 대출원금과 이자의 범위를 넓히는 것이라 돈을 빌리려는 사람의 연간 소득이 늘어나지 않으면 당연히 빌릴 수 있는 대출금이 줄어들게 된다. 예를 들어, 자동차를 할부로 샀다면 자동차 할부금도 포함된다. 카드값도 포함되고, 마이너스 통장도 포함된다(고 알고 있다. 정확한건 알아봐야 한다)

쉬운 해석

DSR 강화라는 정책이면 = DSR 적용 비율을 낮춘다(예. 50% → 30%) = 대출 가능 금액 줄어듬 = 부동산 경기 약화
DSR 완화 = DSR 적용 비율 높인다(예. 30% → 50%) = 대출 가능 금액 늘어남 = 부동산 경기 상승

당신의 소득이 늘어난다면 DSR 완화와 같은 효과

예를 들어, 매년 갚아야 하는 대출 원금과 이자가 2천만원이었고 연봉이 4천만원이라면

DSR = 2천만원(대출원금 + 대출이자)/4천만원(연간소득) = 50%가 된다. 이 때 DSR규제가 50%였다면 더 이상 빌릴 수 게 된다. 그렇지만 갚아야 할 대출원리금이 변동이 없을 때 (어떤 이유로든) 소득이 2배 늘어서 8천만원이 되었다면

DSR = 2천만원/8천만원 = 25%로 DSR 규제가 50%일 때, 25%만큼의 대출을 추가로 받을 수 있다.

 

연간소득 증가 = DSR (실질적) 적용 비율 하락 = 추가 대출 가능

 

대출 기간이 늘어나면 DSR 완화와 같은 효과

DSR 비율이 변하지 않더라도 대출을 더 받으려면 연간 소득이 증가하면 된다. 하지만, 대출이 대폭 늘어나는 효과를 체감할 정도로 소득이 증가하는 사람은 현실적으로 거의 없다. DSR 적용 비율이 그대로일때, 소득이 늘어나지 않더라도 매년 갚아야 할 대출원금과 이자가 줄어드는 효과가 생긴다면 실제로 대출금을 더 받을 수 있는 DSR완화 효과가 생긴다. 바로 대출기간이 늘어나는 방법이다. 

예를 들어, 1억을 빌렸다. (이자는 없다고 가정). 연간 소득은 2천만원일 때 

1) 대출기간이 10년이라고 한다면
원금 1억원을 10년간 빌린다고 하면 1년에 갚아야 하는 대출금은 1천만원(1억/10년)이 된다.
DSR을 계산해 보면 1천만원/2천만원(소득) = 50%

2) 모든 경우가 동일한데 기간만 20년이 된다고 하면
원금 1억원을 20년간 빌리면 1년에 갚아야 하는 대출금은 500만원(1억/20년).
DSR을 계산해 보면 500만원/2천만원 = 25%

 

대출기간 증가 = 매년 갚아야 할 대출 원리금 감소 = 추가 대출 가능

단지, 대출 기간만 늘림으로써 DSR비율이 낮아져 추가대출을 할 수 있는 효과가 생긴다. 대신 대출기간 연장은 돈을 빌리는 사람이 정하는 것이 아니라 돈을 빌려주는 금융사가 정할 문제가 된다. 금융사 입장에서는 대출기간이 늘어나는 것은 빌려준 돈을 회수할 수 있는 기간이 늘어나는 것이라 위험이 증가한다고 볼 수 있다. 따라서 우리나라에서는 정부와 어느정도 교감을 하고 상품을 내놓을 가능성이 높다. 

 

뉴스에서 '초장기 대출 상품' 출시/검토 등의 단어가 보이면 바로 DSR관련 이야기다. 

대출 총액과 빌릴 수 있는 정확한 금액을 알아보려면
결국 은행 방문이 최선의 답이다. 은행에 가서 상담을 받아 봐야 여러가지 조건 속에서 내가 받을 수 있는 금액을 알아낼 수 있기 때문이다. 사회 생활을 시작하는 사람들이 사회에 나와서 당황하는 것이 여러 분야가 있다. 그중에 하나가 '금융'이다. 정확히 말하면 '정책'과 관련된 내용이다. 쉽게 지나쳤던 '약관'이란 것이 얼마나 나의 발목을 잡을 수 있는지 알게 되고, 뉴스에서 쉽게 봤던 '정책'이란 것이 얼마나 뭉뜽그려 설명한 것인지 직접 부딪혀 보면 알게 된다. 해당 될 줄 알았는데 안되는 경우도 많고, 당연히 안될 줄 알았던 사람들 중에 '이런 저런 조건에 부합되어' 되는 경우도 종종 있다.

뉴스는 '요약'이다.
아무리 설명이 잘 된 뉴스에서도 모든 경우를 다 담을 수는 없다. '소득'이라고 표현되어 있지만 은행에서 인정하는 '소득'은 다르다. 연봉계약서에 찍힌 돈이 아니다. 그리고 결혼했거나 가족이 있다면 가족이 합산되기도 한다. 대출도 마찬가지다. 어떤 것은 대출이 되고 어떤 것은 대출에 포함되지 않는 경우도 있다. 그러니 뉴스는 '틀'을 잡는 것이지, '정확함'을 보는 것이 아니다. 정확한 것은 항상 '실전'에서 겪어봐야 알게 된다.

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